Como ya podréis imaginar, el derecho a realizar una obra en las comunidades de propietarios está regulado en la Ley de Propiedad Horizontal que hemos explicado en otros artículos de este blog.
La realización de obras en las comunidades es, con diferencia, el derecho al que la legislación le otorga mayor atención, puesto que genera normalmente muchas dudas e incluso algunas controversias. En este punto reside la verdadera importancia de conocer al dedillo este derecho para cualquier administrador de fincas. A través de este artículo intentaremos desvelar cómo se debe ejercer correctamente este derecho y cuáles son sus límites.
Para ello, a lo largo de este post intentaremos dar respuesta a las preguntas más frecuentes sobre esta materia como dónde se debe solicitar el permiso de obras, qué tipo de obras se pueden realizar, cuáles son los plazos, tipos de permisos, etc.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras en las zonas comunes?
En primer lugar debemos saber que las zonas comunes pertenecen por igual a todos los propietarios, por tanto, cuando haya que realizar una obra en estas zonas, deberá de regirse por lo establecido en la LPH.
El artículo décimo, nos habla del tipo de obras que vienen impuestas por las Administraciones Públicas, o bien, son solicitadas por los propietarios. Dentro de este tipo de obras se encuentran las siguientes:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Pongamos el ejemplo de las obras de eliminación de barreras arquitectónicas. Este tipo de obras se realizan en zonas comunes, además vienen impuestas por las administraciones pertinentes o incluso pueden ser solicitadas por un propietario.
De ahí que, cuando se trata de aprobar obras de supresión de barreras arquitectónicas se requerirá el voto de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
¿Qué obras puede realizar cualquier vecino en su vivienda o local?
Si no se está bien informado, un propietario puede caer en el error de pensar que como la vivienda le pertenece, puede realizar cualquier tipo de obra en ella, craso error, ya que la ley regula de forma expresa cuáles son las limitaciones en este sentido.
Si atendemos a la ley, esta indica que el propietario podrá “modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”
Para el resto del piso, no se podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Por tanto, podemos decir que cualquier vecino podrá realizar obras en su inmueble, siempre y cuando no se ponga en peligro o altere la seguridad del edificio o de su estructura.
En este punto es muy habitual que empiecen a surgir dudas sobre si el propietario puede derribar algún muro de su vivienda por ejemplo. Es por ello que hay que aclarar que los muros que envuelven la vivienda no pertenecen al propietario, si no que pertenecen al conjunto del edificio. Esto no significa que no se pueda tirar un muro en una vivienda si es necesario, eso sí, se necesitará para ello permiso de la Junta de Propietarios y otros pormenores que explicaremos más adelante.
¿Hay que solicitar permiso a la comunidad de vecinos para realizar las obras?
Conforme a lo establecido en la ley, entendemos que no hay que solicitar permiso a la comunidad, no obstante, sí que habrá que informar al representante de la misma.
“1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”
Esto es así porque la comunidad no tiene la competencia para otorgar licencias o permisos de obra. En este sentido, las competencias las ostentan los Ayuntamientos. Por tanto, una vez se haya comunicado la obra al representante de la comunidad, el propietario se debe limitar a colgar en la puerta la licencia que permite la obra.
¿Se pueden hacer en cualquier horario o existe alguna limitación?
Si atendemos a lo estipulado en el artículo 7.1 de la LPH, una de las limitaciones al derecho de obra de todo vecino es que no se perjudiquen los derechos de otro propietario o vecino.
La misma ley no establece un horario determinado para ejecutar las obras, para ello tendremos que acudir al régimen interior aprobado por la misma comunidad, o bien, a las ordenanzas aprobadas por el Ayuntamiento referentes al respeto sobre los horarios de descanso.
¿Tengo que pedir algún tipo de permiso al Ayuntamiento para realizar las obras?
Cuando un vecino quiere poner en marcha una obra, necesita solicitar el permiso de obra respectivo al Ayuntamiento. Además, previamente deberá haber informado al representante de la comunidad de sus intenciones y que la obra se haya aprobado en Junta.
Debemos advertir que, si no se solicita el permiso de obra puede conllevar una sanción, por tanto, incidimos en que el permiso de obra es primordial para su ejecución.
En general casi todos los tipos de obra que conllevan la supervisión de un arquitecto, o bien de un técnico, requieren un permiso previo que autorice dicha acción. Estos son en realidad la mayoría, porque aunque se trate de una obra menor en tu casa particular en la que quieres hacer una pequeña actualización y tirar algún tabique que otro, también es necesario solicitar un permiso de obra. Lo mismo ocurre cuando quieres reformar cocina, baños, etc. Recuerda que siempre se necesitará el permiso de obra.
Atendiendo a estas necesidades, los administradores de fincas deberán solicitar el permiso de obra. En este punto es especialmente importante recordar la comunicación online obligatoria con la Administración Pública desde la entrada en vigor de la ley 39/2015. Para este tipo de gestiones lo mejor es contar con herramientas digitales que ayuden en la simplificación y agilidad de las tareas. El gestor de firma electrónica de CAFirma permite firmar de forma rápida y sencilla cualquier solicitud o documentación requerida en tan solo unos minutos. Además también es posible contar con el gestor de notificaciones electrónicas que nos permitirá llevar un control en tiempo real de cada una de las notificaciones que cualquier ayuntamiento nos requiera gestionar.
¿Puede negarse la comunidad a que realice obras en mi casa?
Como ya hemos mencionado anteriormente, si no es necesario recibir permiso de la comunidad de propietarios para realizar obras en tu vivienda, tampoco parece lógico que pueda impedir que realicemos dichas obras, siempre y cuando contemos con los permisos necesarios de los que ya hemos advertido.
¿Puedo utilizar elementos comunes para hacer mejoras en mi casa?
Nada se dice en la LPH sobre esta cuestión, por tanto, en su defecto y si queremos basarnos 100% en las leyes, podríamos acudir a consultar la ley subsidiaria por antonomasia, esto es el Código Civil. Aquí sí, su artículo 364 dice:
“Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
En virtud de ello, parece que podríamos decir que sí se pueden utilizar los elementos comunes, siempre y cuando no perjudique el uso de los mismos por los demás propietarios.
¿Cómo se acuerda la realización de obras comunitarias?
Tal y como explicamos en apartados anteriores, las obras son aprobadas por la reunión de la Junta de Propietarios. Estas obras se acuerdan por mayoría simple en junta ordinaria o extraordinaria.
También es cierto que, si se quiere hacer obra en la que se intervenga en elementos comunes, ésta requerirá el acuerdo de la mayoría de 3/5 partes aunque existen excepciones, por ejemplo: hay veces que se requiere unanimidad para obrar en elementos comunes. Esto habría que analizarlo en detalle en cada caso.
Conclusión
En primer lugar, si como profesional experto en administración de fincas quieres realizar una buena gestión de tus cometidos, deberás saber que el conocimiento de la LPH es fundamental e ir permaneciendo al día en cuanto a nuevas normativas y actualizaciones regulatorias se refiere.
Si además quieres aportar valor a tus comunidades de vecinos ofreciendo rapidez en la respuesta, reduciendo plazos de espera y atendiendo casi al instante las necesidades en cuanto a realización de obras y gestión de todos los trámites y papeleos, puedes contar con el apoyo que ofrece CAFirma a través de las diferentes herramientas pone a tu disposición todos los tipos de firma electrónica desde la simple hasta la avanzada con certificado digital o incluso la plataforma que gestiona las notificaciones electrónicas de la AAPP.