Para empezar, quizás podamos hacer un repaso sobre qué es una comunidad de propietarios para entender que son entes sin personalidad, es decir, que su funcionamiento es como el de una empresa o persona jurídica, con la excepción de no poseer personalidad jurídica propia.
Sin embargo, como las empresas, muchas comunidades de vecinos cuentan con estatutos internos. Estos estatutos son los documentos en los que se plasman los derechos y deberes de los propietarios que forman dicha comunidad.
Para conocer más de cerca este tema, explicaremos qué son los estatutos, si una comunidad tiene la obligación de contar con ellos y dónde pueden consultarse.
¿Qué es el estatuto en una comunidad de vecinos?
Tal y como hemos comentado, los estatutos de una comunidad de propietarios son los documentos que rigen los derechos y deberes de los propietarios que forman la comunidad. Establecen las normas de convivencia, las cuales son de obligatorio cumplimiento. Precisamente por ello es por lo que los estatutos requieren la unanimidad de los votos de los propietarios de la comunidad de vecinos para su aprobación. De esta forma, se consigue que todos y cada uno de los propietarios tengan los mismos derechos y obligaciones.
También es importante reseñar que los estatutos no cuentan con un modelo predefinido, sino que son los mismos vecinos quienes deben establecer estas normas de común acuerdo.
El incumplimiento de las normas estatutarias habilita a la comunidad de propietarios a entablar acciones judiciales contra el incumplidor. Es importante que sepamos que los estatutos no deben contradecir lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, si no complementar esta norma.
¿Es obligatorio tener estatutos en una Comunidad de Propietarios?
Lo primero que debemos saber en este sentido es que los estatutos no están regulados por ninguna ley. Aunque también es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal establece el método para saber cómo debe realizarse su elaboración. De la misma manera no se dice nada si deben o no ser obligatorios en una comunidad de propietarios.
Por tanto, podemos decir que no es preceptivo contar con estatutos en las comunidades de propietarios. Aunque, en el caso de que una comunidad de propietarios decida contar con estatutos, debe ser de la forma en que indica la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto en los artículos 5, 6 y 17.
Si repasamos en detalle su artículo sexto, veremos que alude expresamente al hecho de que se podrán crear unas normas de convivencia de régimen interior dentro de los límites marcados en los estatutos. Sin embargo no dice nada sobre su creación.
En este sentido, también podemos observar otro artículo en el que se cita el estatuto: el 17. Una vez más se deja al arbitrio de cada comunidad de vecinos su creación. Por tanto, podemos afirmar que la Ley de Propiedad Horizontal da por hecho que las comunidades de propietarios se regirán por un estatuto, no obstante, es potestativo de cada comunidad de vecinos su redacción.
¿Dónde consultar los estatutos de una comunidad de propietarios?
Para que los estatutos tengan validez ante terceros deben registrarse en el Registro de la Propiedad de la localidad a la que pertenezca la finca. De esta manera, si una persona quiere consultar los estatutos, debe acudir de forma presencial al Registro.
También es importante añadir que la comunidad de vecinos cuenta con los estatutos originales, es decir, que si un miembro de la comunidad de vecinos quiere consultarlos debe solicitarlo al presidente de dicha comunidad.
Los estatutos tienen un carácter público, por tanto, todos los ciudadanos que lo soliciten podrán consultarlos, previa petición al registro de la propiedad pertinente. A la hora de concederlo, el registro de la propiedad normalmente solicitará cumplimentar un formulario para saber cual es la razón de la consulta principalmente.
¿Cómo elaborar el estatuto de una comunidad de vecinos?
Como hemos adelantado anteriormente, no es obligatorio para una comunidad de vecinos contar con unos estatutos, sin embargo, sí es muy recomendable hacerlo puesto que los estatutos son las normas creadas por los vecinos para los vecinos.
Su aprobación necesita la unanimidad de todos los propietarios que forman la comunidad. Es por ello que lo primero que debemos hacer antes de su elaboración es un estudio sobre las necesidades y expectativas de la edificación.
En este punto, la comunidad de vecinos debe contar con un asesoramiento profesional. En nuestro papel como administrador de fincas podremos asesorar sobre cómo debe adaptarse la redacción del estatuto a la legislación vigente, esto es la Ley de Propiedad Horizontal.
Como administradores de fincas nos podremos apoyar en la legislación vigente para ayudar en la elaboración de los estatutos. Una vez listo y redactado se debe someter a votación en Junta Extraordinaria, que se convocará expresamente con dicho propósito.
Cuando la votación haya finalizado y el resultado sea positivo, entonces procedemos a la firma del mismo. Para agilizar estos trámites en los que se debe firmar documentación por varias partes o incluso tener varias copias firmadas, existen herramientas de firma electrónica como el gestor de CAFirma, que han sido diseñados exclusivamente para las gestiones de los administradores de fincas que aportan plena seguridad en los procesos, facilidad y sencillez sin salir de la oficina.
En el hipotético caso de no llegar a un consenso entre los vecinos, deberemos ir adaptando los textos e incluso modificando los apartados del mismo para conseguir la unanimidad de los propietarios. En el momento que se obtenga la aprobación de los estatutos de toda la comunidad, deberemos inscribirlos en el Registro de la Propiedad para que tengan validez.
¿Cómo se modifican los estatutos en una comunidad de vecinos?
Cuando una comunidad de vecinos cuenta con unos estatutos lo más probable es que con el tiempo se deban ir actualizando en base a nuevas necesidades, nuevas formas de convivencia, etc.
Un ejemplo claro de esto podría ser la creación de nuevas zonas comunes en un edificio de propietarios para incorporar piscina, alguna zona para incluir placas solares y ganar eficiencia energética etc.
En cualquiera de estos casos será necesario llevar a cabo una modificación en los estatutos. Para saber cómo se ha de abordar dicha modificación hay que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal. A continuación contamos unos sencillos pasos:
- 1. Redacción de la propuesta de los puntos a modificar.
- 2. Seguidamente se debe convocar una Junta de Propietarios con el único punto a tratar de modificación estatutaria que debe ser aprobada por unanimidad.
- 3. En la junta se debe redactar un Acta e incluirla en el Libro de Actas una vez se haya firmado por el presidente y por el secretario.
- 4. Finalmente el acta se enviará a todos los propietarios para ponerlo en conocimiento de forma oficial. También deberemos comunicar el acuerdo a los vecinos no presentes en la junta por correo certificado.
- 5. Como último paso deberemos esperar el plazo estipulado de 30 días desde la recepción del correo certificado para empezar con la tramitación de esta modificación, ya que es necesario dar ese plazo para que los propietarios que no estuvieran presentes en la junta puedan mostrar su disconformidad.
- 6. Una vez se hayan cumplido los requisitos anteriores, será necesario acudir a una notaría para elevar a público el acuerdo alcanzado en junta. Finalmente será necesario inscribir la modificación de estatutos en el Registro de la Propiedad.
