Como ya sabemos, dado el reducido espacio existente habilitado para construir en las grandes ciudades y el elevado precio del suelo, hace muchos años adoptamos un cambio en el modelo de convivencia. De este modo, el modelo imperante de hace décadas que trataba de una pluralidad de propietarios distintos con viviendas independientes, actualmente se ha transformado en una multitud de viviendas bajo una unidad de construcción, los edificios y sus comunidades de propietarios.
Este cambio de modelo también ha traído consigo modificaciones a la hora de comprar y vender inmuebles. En este post nos centraremos en la importancia que tienen hoy en día los certificados de deuda en las comunidades de propietarios. Repasaremos qué es un certificado de deuda y analizaremos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal al respecto entre otras dudas muy comunes.
Qué es el certificado de deudas con la comunidad de propietarios
El certificado de deuda es un documento que puede redactar la comunidad de propietarios, o bien, si ha sido habilitado para ello, el administrador de fincas. En dicho certificado se indica si existe alguna deuda pendiente con la comunidad de propietarios por parte del futuro vendedor de la vivienda para dejar constancia oficialmente.
Como es sabido, vivir en régimen de comunidad de propietarios conlleva unos gastos, ya que todos los residentes disfrutan de elementos o zonas comunes, ya sea ascensor, portero, jardín, piscina, parque infantil etc. Como es normal, todos estos elementos requieren un mantenimiento y también se debe aportar cantidades para reservas destinadas a futuras derramas y mantenimiento general de fachadas etc.
Cabe añadir un gasto más, pues los edificios construidos en la actualidad deben ser, en la medida de lo posible, eficientes, por ello deben contar con placas solares y calderas sostenibles de última generación.
Es por ello que cada vecino debe contribuir a los gastos generados de forma equitativa y como se ha marcado previamente bajo la gestión del administrador de fincas. En caso de que un vecino no contribuya y deje de estar al corriente de los pagos exigidos se generará una deuda.
Esta deuda pasará a ser gestionada por el administrador de fincas para intentar liquidarla en el menor tiempo posible, pero, en caso de que el vecino deudor tenga intención de vender el inmueble antes de abonar la deuda, la comunidad de propietarios podrá emitir un certificado de deuda bajo el objetivo exclusivo de informar oficialmente al comprador y ponerle en conocimiento de la existencia de dicha deuda.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La LPH en su articulado, concretamente en su artículo noveno, obliga al propietario que quiera transmitir su inmueble, declarar que se encuentra al corriente de los pagos en la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
Para ello, el transmitente en el momento de efectuar la transmisión, deberá aportar el certificado de deuda con la comunidad de propietarios coincidente con su declaración. En este punto, tendremos que tener en cuenta que si dicho certificado no coincide con lo declarado por el propietario, no se podrá producir la transmisión del inmueble, salvo que el comprador exonere al vendedor de esta obligación.
De igual forma, la ley también indica el plazo en el que se tiene que otorgar el certificado. En este sentido, habla de un plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud. Es importante reseñar, que la ley deja en manos del secretario, o bien, del administrador de fincas dicha solicitud, siempre y cuando haya recibido el visto bueno del presidente.
No obstante, serán estos últimos los que respondan por culpa o negligencia por la veracidad de los gastos consignados en el certificado como también del perjuicio causado por retraso de su emisión.
¿Cómo obtener el certificado de deuda?
En ocasiones la obtención del certificado de deudas puede llevar a confusión, por ello lo explicaremos en detalle. La ley dice que es el secretario quien debe expedir este certificado, es decir, debemos tener en cuenta que sí o sí para poder certificar se debe ostentar la condición de secretario.
Esto implica que, si la gestión se deja en manos del administrador de fincas, éste deberá ostentar la condición de secretario, puesto que, de no ser así, se puede presentar un certificado ante notario por alguien que no tiene la capacidad de certificar, por tanto, no tendría validez. Ahora bien, la LPH indica que los cargos de secretario y administrador de fincas son compatibles, por lo que lo recomendable para el administrador de fincas es ejercer la condición de secretario.
Finalmente, para el improbable caso de que no existan los cargos de secretario y administrador por falta de elección, la LPH prevé que sea el presidente quien ostente el cargo de secretario y así poder certificarlo.
En conclusión, el certificado de deuda se obtiene a través de la solicitud del transmitente al secretario y con el visto bueno del presidente.
Principales errores que se cometen a la hora de firmar el certificado de deuda
Como hemos adelantado anteriormente, el error más habitual a la hora de firmar el certificado de deuda, es que quien lo presente no tenga capacidad de certificación, por no tener el cargo de administrador.
Sin embargo existen otros aunque menos probables. Por ejemplo, si el secretario y el administrador son personas diferentes, el secretario debe ser propietario. De la misma forma, si el administrador ostenta el cargo de propietario, no es necesario que sea propietario.
Por último, si fuera el presidente quien ostentara el cargo de secretario por falta de elección, la LPH le otorga la función de certificar, pero la condición es que debe ser también propietario.
Por tanto, hay que tener claro que, si eres administrador y te solicitan la emisión del certificado de deudas, solo podrás certificar si, además, eres secretario.
Conclusión
Es de vital importancia para la figura del administrador de fincas conocer todos los puntos de un certificado de deudas para no caer en ningún error a la hora de emitirlo ya que, cuando se gestionan diversas comunidades de vecinos al mismo tiempo, las transmisiones de viviendas se pueden multiplicar.
Del mismo modo, es muy recomendable conocer que la LPH responsabiliza a los encargados de emitir el certificado, tanto de la veracidad del contenido, como del perjuicio causado en caso en caso de incumplimiento con el plazo de emisión. De esta manera, será imprescindible ejecutar bien la emisión de este tipo de certificado.
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